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    上海动迁律师《虹口区138街坊房屋征收与补偿方案》部分内容

    来源:上海房地产律师 时间:2020/7/22 17:03:55 

    《虹口区138街坊房屋征收与补偿方案》部分内容

    ……

    三、房屋征收的范围

    虹口区138街坊东至舟山路,南至周家嘴路,西至公平路,北至岳州路。(具体地址另行公布)。

    ……

    四、征收补偿主体及计户标准

    (一)征收主体

    上海市虹口区人民政府。

    (二)征收部门

    上海市虹口区住房保障和房屋管理局。

    (三)被征收人

    指被征收房屋的所有权人。

    (四)公有房屋承租人

    指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

    (五)计户标准

    以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

    本方案中所指的户,均指按上述计户标准认定的户。

    (六)货币单位

    本方案中的货币单位均为人民币。

    ……

    六、被征收房屋的价值补偿

    (一)居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准

    征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后,可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

    被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

    被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

    对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿: 

    1、私有居住房屋

    对被征收人的价值补偿款为:评估价格×100%+价格补贴。

    2、公有居住房屋

    对被征收人的价值补偿款为:评估价格×20%;

    对公有房屋承租人的价值补偿款为:评估价格×80%+价格补贴。

    本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,增加套型面积补贴。经区人民政府决定,每证补贴面积为15㎡建筑面积。

    本地块被征收居住房屋的房屋类型属成套新工房的,增加套型面积补贴。经区人民政府决定,每证补贴面积为12㎡建筑面积。

    【注解】:

    评估价格=被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积(如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。评估均价标准,由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出,由房屋征收部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的,评估均价不受其影响)。

    价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收居住房屋建筑面积

    套型面积补贴=评估均价×补贴面积

    本地块价格补贴系数为30%;评估均价另行公告。

    (二)非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准

    征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

    1、市场评估价格

    (1)私有非居住房屋

    对被征收人的市场评估价格为:被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×100%。

    (2)公有非居住房屋

    对被征收人的市场评估价格为:被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×20%;

    对公有房屋承租人的市场评估价格为:被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×80%。

    2、停产停业损失补偿

    因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的,按以下公式进行补偿:

    停产停业损失补偿=被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。

    七、居住困难户的优先保障

    被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后,对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积低于22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

    征收居住和非居住兼用的房屋,在折算居住困难户的保障补贴时,应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。

    折算公式为:被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

    保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收房屋补偿金额。

    符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户,可以优先购买经济适用住房。

    本地块的折算单价为21,500元/㎡。

    居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以按照《虹口区138街坊房屋征收居住困难户认定和保障补贴办法》相关规定,向区住房保障机构提出居住困难审核申请,提供相关证明材料,并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件。区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。

    区住房保障机构按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式,对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。

    对没有可比性的特殊居住困难户,由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组进行评议,并将结果在征收范围内公示,公示期为15日。

    居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴,按照《细则》规定,属于被征收人所有,或公有房屋承租人及其共同居住人共有。

    八、用于产权调换的房源及购买办法

    产权调换房源及购买办法见《虹口区138街坊产权调换房屋选购办法》。

    九、签约搬迁补贴办法(企事业单位非居住房屋除外)

    (一)居住房屋补贴标准

    1、临时安置费补贴

    (1)选择购买的产权调换房屋为期房的,被征收户、公有房屋承租户自行过渡。自办理被征收房屋交房手续之日起至房屋征收部门通知产权调换房屋交房日止(按月统计),按被征收居住房屋建筑面积给予每月80元/㎡的临时安置费补贴,每月补贴低于4,000元/证的,按4,000元/证计。如因故未能在约定的期限内交付房屋的,在原有基础上增发临时安置费,凡超过期限3个月以内(含)的,增发50%;超过期限3个月以上的,增发100%。

    (2)凡在签约期内或签约期结束后一个月内签约并在规定时间搬迁的,给予3个月临时安置费补贴,计算标准同上。

    2、室内装饰装修补偿

    被征收居住房屋的房屋类型属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的按500元/㎡×被征收居住房屋建筑面积给予室内装饰装修补偿;被征收居住房屋的房屋类型属于成套新工房的,按700元/㎡×被征收居住房屋建筑面积给予室内装饰装修补偿。

    被征收人、公有房屋承租人认为其室内装饰装修补偿需经评估确定的,应当向房屋征收部门提供相关室内装饰装修费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其室内装饰装修进行评估,并按照评估结果予以补偿。

    经评估的,以评估结果进行补偿,不再按500元/㎡建筑面积或700元/㎡建筑面积的标准进行补偿。

    3、搬迁费

    (1)以被征收居住房屋建筑面积为基准给予搬迁费补贴,补贴标准为15元/㎡;低于700元/证的,按700元/证计。

    (2)电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用(独用)电表和煤气等家用设施移装费按2,000元/证计。

    4、均衡实物安置补贴         

    征收居住房屋的,对选择全货币补偿的被征收户、公有房屋承租户,按10,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积的标准给予均衡实物安置补贴。低于400,000元/证的,按400,000元/证计。

    5、证照补贴

    在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所领取工商营业执照且在房屋征收决定公告之日仍然有效,但未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途,不认定为非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,给予150,000元/证证照补贴。

    (二)非居住房屋补贴标准

    1、临时安置费补贴

    没有居住部位的全非居住房屋,被征收人、公有房屋承租人在签约期内或签约期结束后一个月内签约并搬迁的,给予3个月临时安置费补贴,每月补贴标准按4,000元/证计。

    2、自购房补贴

    被征收房屋为居非兼用房屋(指既有居住部位,又有非居住部位)的,给予非居住房屋自购房补贴150,000元/证,同时按照非居住部位建筑面积,给予10,000元/㎡的补贴。

    被征收房屋为全非居住房屋的,底层部位给予28,000元/㎡的补贴;其余部位给予18,000元/㎡的补贴。

    3、证照补贴

    以被征收房屋作为经营场所领取工商营业执照且在房屋征收决定公告之日仍然有效的,给予被征收人、公有房屋承租人证照补贴,补贴标准为每一张营业执照100,000元。

    4、非居住房屋其他补偿

    对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予2,500元/㎡的补偿,低于100,000元/证的,按100,000元/证计。

    (三)不予认定建筑面积材料补贴

    按规定不予认定建筑面积的部分,给予材料补贴。不予认定建筑面积按以下标准给予材料补贴: 

    1、以下情形的不予认定建筑面积,经公示后,以居住房屋评估单价乘以材料补贴面积给予材料补贴(全非居住房屋以本地块居住房屋评估均价乘以材料补贴面积给予材料补贴):

    (1)房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位,实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等;

    (2)租用公房凭证中有记载但未记载在独用租赁部位,实际用于居住的独用阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等;

    (3)未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准,实际用于居住的独用阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。

    (4)被征收房屋类型属简屋、旧里住宅、“两万户”新工房、新里住宅、独立住宅(花园住宅)的不成套公房中,在租赁凭证上有记载且缴纳租金的独用灶间、独用卫生间。

    上述情形有面积记载的以记载的面积作为材料补贴面积,没有记载的以实际丈量结果作为材料补贴面积。上述情形中涉及的阁楼,按照高度分别计算材料补贴面积:高度在1.7米以上的部分,按照实际丈量结果作为材料补贴面积;高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际丈量结果的1/2作为材料补贴面积;高度在1.2米以下的部分,不计算材料补贴面积。

    2、其余不予认定建筑面积,按实测面积乘以600元/㎡给予材料补贴。

    说明:按上述规定计算所得的各项材料补贴之和低于40,000元/证的,按40,000元/证给予材料补贴。对于没有不予认定建筑面积的,给予无不予认定建筑面积补贴40,000元/证。

    (四)居非兼用房屋补贴标准

    居住和非居住兼用的房屋,按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项补贴,按证计算的补贴不重复计算。

    十、签约搬迁奖励办法(企事业单位非居住房屋除外)

    签约期内本地块签约率达到85%、补偿协议生效的,对在签约期内签约并在规定时间搬迁的被征收户、公有房屋承租户给予以下奖励:

    (一)居住房屋奖励标准

    1、按期签约奖

    以被征收居住房屋建筑面积为基准,奖励1,000元/㎡。

    选择货币补偿,且在促签促搬奖期(具体起始时间另行公告)内签订全货币补偿协议并不再对协议进行调整变更的,被征收居住房屋建筑面积小于40㎡的,按180,000元/证给予按期签约奖;被征收居住房屋建筑面积40㎡及以上的,按7,500元/㎡×被征收居住房屋建筑面积给予按期签约奖。促签促搬奖期结束后签订全货币补偿协议的,不再享受按期签约奖。

    选择购买本地块提供的产权调换房屋的,且在促签促搬奖期内签订补偿协议并不再对协议进行调整变更的,按13,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积给予按期签约奖;低于520,000元/证的,按520,000元/证计。

    在促签促搬奖期内签约的,给予60,000元/证奖励,促签促搬奖期后的第一天签约的扣除300元,促签促搬奖期后的第二天签约的扣除600元(300×2),促签促搬奖期后的第三天签约的扣除900元(300×3),以此类推至签约期最后一天。签约期结束后不再享受。

    2、按期搬迁奖

    在签约期内签约并在规定时间搬迁的,给予100,000元/证按期搬迁奖。在促签促搬奖期内签约并在规定时间搬迁的,被征收居住房屋建筑面积小于40㎡的,按200,000元/证增加按期搬迁奖;被征收居住房屋建筑面积40㎡及以上的,按5,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积增加按期搬迁奖。

    另外免费为签约的被征收户、公有房屋承租户提供搬场车一次。

    签约期结束后一年内(如选购产权调换房屋的,在产权调换房屋全部通知交付后一年内),被征收房屋内户口全部迁移的,由被征收人、公有房屋承租人或其委托代理人凭身份证明、户口迁移等相关证明材料到征收事务所领取户口迁移奖10,000元/证,逾期不再办理。

    说明:上述按期搬迁奖在被征收人、公有房屋承租人搬迁并办理被征收房屋移交手续后按本方案规定结算。

    3、集体签约搬迁奖

    签约期内签约率达到85%的,对在签约期内签约的奖励120,000元/证。

    签约期内签约率达到90%的,对在签约期内签约的再增加奖励20,000元/证。

    签约期内,签约率达到90%以后,签约率每增加1%,对在签约期内签约的再增加奖励6,000元/证。

    签约期内,签约率达到95%以后,签约率每增加1%,对在签约期内签约的再增加奖励10,000元/证。

    说明:

    (1)签约期结束后,在区人民政府作出补偿决定前签约的,

    不享受上述签约比例奖,仅给予奖励60,000元/证。

    (2)签约后未在签约期结束后60天内搬迁交房的,不享受上述签约比例奖,仅给予奖励60,000元/证。

    (二)非居住房屋奖励标准

    1、按期签约奖

    以被征收非居住房屋建筑面积为基准,奖励5,000元/㎡。

    没有居住部位的全非居住房屋,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,且在促签促搬奖期内签订补偿协议并不再对协议进行调整变更的,按180,000元/证给予按期签约奖。促签促搬奖期结束后签订全货币补偿协议的,不再享受按期签约奖。

    没有居住部位的全非居住房屋,被征收人、公有房屋承租人选择购买本地块提供的产权调换房屋的,且在促签促搬奖期内签订补偿协议并不再对协议进行调整变更的,按520,000元/证计。

    没有居住部位的全非居住房屋,被征收人、公有房屋承租人在促签促搬奖期内签约的,给予60,000元/证奖励,促签促搬奖期后的第一天签约的扣除300元,促签促搬奖期后的第二天签约的扣除600元(300×2),促签促搬奖期后的第三天签约的扣除900元(300×3),以此类推至签约期最后一天。签约期结束后不再享受。

    2、按期搬迁奖

    没有居住部位的全非居住房屋,被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,给予100,000元/证按期搬迁奖;在促签促搬奖期内签约并在规定时间搬迁的,增加200,000元/证按期搬迁奖。

    没有居住部位的全非居住房屋,被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的,享受一次免费搬场服务。

    说明:上述按期搬迁奖在被征收人、公有房屋承租人搬迁并办理被征收房屋移交手续后按本方案规定结算。

    3、集体签约搬迁奖

    同居住房屋奖励标准。有居住部位的不再享受。

    (三)居非兼用房屋奖励标准

    居住和非居住兼用的房屋,按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项奖励,按证计算的奖励不重复计算。

    说明:区人民政府作出补偿决定,或司法强制执行的,被征收人、公有房屋承租人不享受本条(一)至(三)项奖励。

    以上内容节选自上海市虹口区人民政府 《虹口区138街坊房屋征收与补偿方案》,完整内容请关注政府公开平台。



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