来源：上海动迁律师 时间：2022/9/29 15:36:31
上海公房承租人伪造签字？物业变更承租人手续不合法？起诉撤销物业新发的租赁证被驳回？该怎么办？
因为上海公房的承租人享有几个“特权”，例如享受过福利房照样可以二次享受动迁利益，因此关于承租人资格的问题成为各位居民朋友普遍比较关心的问题之一。此前的文章中我也曾就撤销公房承租人的相关知识点进行过分析，感兴趣的朋友可以往前翻一翻，此处就不赘述了。
正因承租人的地位特殊，因此在公房承租人变更一事上，大家都会比较谨慎。在遇到伪造签字变更承租人、物业变更承租人手续违法的情况下，多数人第一反应就选择去起诉，请求法院撤销物业的变更行为，这也就是我们通常所说的撤销承租人官司。
但是在此类案件中普遍会遇到的一个问题就是：起诉时或起诉中，该公房即面临国家征收。此种情况下，法院通常会以公房被征收为由，认为争议标的物不存在，裁定驳回起诉。简单来说就是，公房新承租人虽享受过福利房不是同住人，却通过伪造签字或其他方式变更了承租人，起诉后，仅因公房被动迁，法院即判决败诉。遇到这种情况，以往通常只能自认倒霉，但在前不久的一则二中院判例中，出现了转机。
案例基本情况是这样的，老章生育两个孩子，即章桂和章某两兄妹。章某是哥哥，章桂是妹妹。双方争议的公房位于虹口区，是老章单位分配的，原承租人系老章。后因老章不幸去世，于是公房承租人在2020年2月份变更成了章某。
变更时，公房内仅有章氏兄妹两个人的户口。且据章桂所说，变更承租人时，其压根不知情，也从未在《更户申请书》上签过字。因此在得知哥哥章某已经变更成为公房新承租人后，章桂当即起诉，要求法院撤销物业变更承租人为章某的行为。
然而，没想到的是，公房在起诉当年的11月即被纳入征收范围。随后，法院即以公房被征收为由，认为系争标的物已不存在，裁定驳回了章桂的起诉，章桂由此败诉。本来倒也不打紧，但坏就坏在章桂享受过福利分房。虽说哥哥章某也享受过，但章某如果作为承租人的话，其是不受影响的。因此，后面公房一旦动迁，章桂可能因享受过福利房而排除同住人资格，所有的动迁利益都要归章某一个人享受。而且，按照之前法院的真实案例，变更承租人违反程序的异议，在动迁官司中是不处理的。
章桂似乎走进了死胡同。但章桂并未认输，而是另行起诉，就征收补偿利益，要求和哥哥章某平分。据了解，公房的动迁款共计280万左右，于是章桂起诉要求分到140万。
不出意外，虹口法院于2021年7月作出一审判决，认定即使承租人变更程序违法，但因系争房屋已被依法征收，标的物灭失。因此，即使承租人变更程序存在违法，也不能成为章桂分割动迁利益的依据。也就是说，一审法院判章桂败诉。
此后，章桂不服，提出上诉。按照以往的判决口径，一般二审也会以公房被征收标的物不存在，承租人变更手续不属于本案处理范围为由驳回。但在2021年12月24日，二中院作出的终审判决却和以往案例有着不同的结果。我们先来看看章桂的上诉理由是怎么说的，主要有以下两点：
1、章某变更承租人的时候伪造章桂签字，因此程序严重违法，应当撤销章某的承租人资格；
2、章某享受过福利房，不符合同住人条件；一审判决全部动迁款归章某所有显失公平。
哥哥章某又是怎么抗辩的呢？其答辩意见归纳下来也有两点：
1、公房已经在诉讼前被征收，标的物已灭失，所以一审正确；
2、章桂享受过福利分房，不符合同住人条件，也没有实际居住，所以不能再次享受本次动迁利益。
最后，经二中院审理作出判决，原文认定如下，此处我仅摘取较为主要的论理主文与大家分享：
“章某变更承租人时确实没有经过章桂同意并签字认可，而章某本身也享受过福利性质房屋，同时章桂也享受过福利性质房屋，因此，户籍在册的两人都不符合同住人资格。但鉴于系争房屋户内人员均不能被认定为共同居住人，故征收补偿利益可在户内人员之间进行合理分配。一审法院认定系争房屋的全部征收补偿利益由章某取得，有所不妥，本院予以纠正。综合系争房屋来源、章某、章桂户籍迁入时间、他处房屋情况等因素，本院酌情确定章桂可分得系争房屋的征收补偿利益1，000，000元，其余征收补偿款由章某分得。”
从上述终审判决中可以较为明显看出，法院实质上是分“两步走”。第一步先以承租人变更程序违法为基础否认了章某的承租人资格；第二步结合双方的户籍迁入时间等情况合理分配动迁款。但为什么章某比章桂要多分15%左右呢？我个人认为应该是户籍迁入时间的问题。章某户籍迁入时间是2000年，而章桂迁入是2010年，足足晚了10年。
当然，这一案例虽是真实案例，但我们也不能仅此就推导出这样一个结论：在公房被动迁的情况下，动迁款分割官司也就是共有物分割纠纷中，法院仍然会处理承租人变更程序违法的情况。但至少这个案例属于最新的终审结果，有可能会引起后续类似判案口径的变化。对一部分人可能是好事，但另一部分人可能就不太有利了。
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